Geldpolitik
Nationalbank fürchtet sich vor Immobilien-Boom – und will Schraube anziehen

Die SNB fürchtet sich zunehmend vor den Nebenwirkungen ihrer extrem lockeren Geldpolitik. Gerade bei Mehrfamilienhäusern, die von renditeorientierten Investoren wie Pensionskassen oder Versicherern gekauft würden, sei die Gefahr einer Preiskorrektur inzwischen «vergleichsweise hoch», warnte Vizepräsident Fritz Zurbrügg.

Daniel Zulauf
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Der Negativzins hat Pensionskassen massenweise zum Bau und Kauf von Renditeliegenschaften getrieben.

Der Negativzins hat Pensionskassen massenweise zum Bau und Kauf von Renditeliegenschaften getrieben.

Alex Spichale

Der Bericht zur Finanzstabilität der Nationalbank verweist auf die starke Zunahme der sogenannten Tragbarkeitsrisiken in diesem Marktsegment. Mit der Tragbarkeit sind die Kosten einer Hypothek im Vergleich zum Einkommen des Hauskäufers gemeint. Bei Firmen entspricht das Einkommen den Mietzinseinnahmen der Renditeliegenschaft.

Während 2016 noch 63 Prozent aller neu gewährten Hypotheken auf Renditeliegenschaften einer vorsichtig kalkulierten Tragbarkeitsrechnung standgehalten hatten, waren es 2017 nur noch 49 Prozent. Dabei nimmt die SNB ein Szenario an, bei dem Hypozinsen auf 5 Prozent steigen. Sie geht davon aus, dass dieser Zins zuzüglich der Kosten für Amortisation und Unterhalt ein Drittel der Mieteinnahmen nicht übersteigen darf.

Die Notenbank ortet vor allem bei den Inlandbanken eine wachsende Risikobereitschaft. Diese hätten ihre Hypothekarkreditvolumen im Vergleich zu den Grossbanken stark erhöht. Damit hätten sie unter anderem ihre sinkenden Einnahmen kompensiert, die vor allem auf die tiefe Zinsmarge zurückgeht. Zwar sei deren Widerstandskraft gegen ungünstige Entwicklungen wie etwa ein scharfer Konjunktureinbruch immer noch «angemessen», wie Zurbrügg betonte. Aber für die Stabilität des Finanzsystems sei entscheidend, dass dies auch so bleibe.

Warnung ja, Massnahmen nein

Zurbrügg warnt davor, dass die Kapitalanforderungen an die Inlandbanken weiter steigen werden. Gründe seien die Umsetzung des internationalen Standards namens Basel III sowie die zusätzlichen Auflagen des Bundes für systemrelevante Inlandbanken wie etwa Raiffeisen oder Postfinance. Deshalb seien «gezielte Massnahmen bei der Kreditvergabe im Segment der Wohnliegenschaften in Betracht zu ziehen». Beispiele für konkrete Massnahmen nannte Zurbrügg jedoch nicht. Die SNB habe auch keine entsprechenden Forderungen bei der Finanzmarktaufsicht Finma deponiert. Der Stabilitätsbericht lässt offen, ob die Massnahmen von der Finma oder von den Banken selber umgesetzt werden könnten.

Die Nationalbank hatte in den vergangenen fünf Jahren verschiedene Massnahmen zur Dämpfung der Nachfrage nach Immobilien durchgesetzt. So liessen sich die Banken 2012 dazu bewegen, die Eigenkapitalquote der Hypothekarschuldner auf mindestens zehn Prozent festzulegen – ohne Einbezug von Vorsorgegeldern. 2014 akzeptierten die Banken auch eine Verkürzung der Frist von 20 auf 15 Jahre, in der die Hypothekarschuldner ihre Kredite auf maximal zwei Drittel des Belehnungswertes reduzieren müssen. Zudem müssen die Banken auch seit mehreren Jahren einen sogenannten antizyklischen Kapitalpuffer von derzeit zwei Prozent vorhalten. Dieser dient der Abfederung der Risiken im Immobilienmarkt.

Kritik seitens Geschäftsbanken

Die Begeisterung der Banken mit Blick auf Zurbrüggs Aussagen hält sich in engen Grenzen. «Allfälligen zusätzlichen Massnahmen stehen wir kritisch gegenüber», sagt die Bankiervereinigung auf Anfrage. Man habe schon früh erkannt, dass punktuelle Überhitzungstendenzen auf dem Immobilienmarkt bestünden und deshalb auch wiederholt Hand zu dämpfenden Massnahmen geboten.

Kritik gibt es auch an der Risikoanalyse der SNB. «Gemäss unserem Blasen-Index sind die Ungleichgewichte im Immobilienmarkt in den vergangenen neun Monaten eher kleiner geworden», sagt Matthias Holzhey, Immobilienanalyst der UBS. Die gute Wirtschaftsentwicklung im laufenden Jahr werde zu einem weiteren Rückgang der Risiken führen. Auch für Lorenz Heim, Leiter des VZ Hypothekenzentrums, sind die von der SNB ausgemachten Gefahren nur scheinbarer Natur: «Die Entwicklung bei den Mehrfamilienhäusern war eindeutig sehr ungesund, zumal der Negativzins die Pensionskassen massenweise zum Kauf von Renditeliegenschaften getrieben hat.» Doch inzwischen scheine auch diese Übertreibung zum Ende zu kommen. Dies sei bei Leerstandsquoten von bis zu 9 Prozent selbst im Kanton Zürich nicht überraschend.

Die Geldpolitik der Nationalbank bleibt derweil die gleiche. Sie lässt ihre Geldschleusen unverändert weit offen. Die Lage an den Devisenmärkten bleibe wegen der politischen Unsicherheiten in Italien und der protektionistischen Tendenz im Welthandel «fragil», sagte SNB-Präsident Thomas Jordan. Der Negativzins von –0,75 Prozent auf Sichteinlagen bleibt ebenso bestehen wie das Zielband für den Dreimonats-Libor. Dieses wird weiterhin zwischen –1,25 Prozent und –0,25 Prozent verharren.

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