Der Präsident der Schweizerischen Nationalbank (SNB), Thomas Jordan, mahnt zur Vorsicht bei Hypotheken. «Wenn die Zinsen wieder steigen oder wenn die Immobilienpreise plötzlich sinken, müssen dies alle Beteiligten bewältigen können», sagte er gestern der «Schweiz am Sonntag». Der starke Franken bedinge die Negativzinsen. Zugleich würden diese bedeuten, dass die Hypotheken sehr günstig seien. Tatsächlich sind die Hypotheken seit dem Januar eher teurer geworden. Was steckt hinter diesen Schwankungen?

1. Was ist los auf dem Anleihenmarkt?

In den letzten Wochen haben grosse institutionelle Anleger deutsche Staatsanleihen im grossen Stil verkauft. Dies war umso erstaunlicher, da gleichzeitig die Europäische Zentralbank (EZB) mit ihrem 1,2-Billionen-Euro-Kaufprogramm daran ist, bis 2016 jeden Monat für 60 Milliarden Euro Staatsanleihen zu kaufen. Der Anstieg der Zinsen war vor allem spekulativ bedingt.

Investoren haben gegen die EZB gewettet.Für die Schweiz hatte dies zur Folge, dass die Renditen für die 10-jährigen Staatsanleihen seit Anfang Mai positiv geworden sind. Inzwischen hat sich die Stimmung leicht beruhigt. Die Sorgen um Griechenland sind der Hauptgrund. Die Wette gegen die EZB ist also vorerst gescheitert.

2. Was sind die Folgen für Hypotheken?

Der Hypothekarmarkt ist abhängig von den Renditen der Staatsanleihen: Steigen sie, steigen auch die Zinsen für die Hypothekarkredite. In normalen Zeiten gilt diese Regel mehr oder weniger. Für Claudio Saputelli, Anlagechef im Bereich Immobilien bei der UBS, ist dies auch jetzt der Fall: «Die jüngsten Ausschläge bei den Renditen der Staatsanleihen haben sich auf die Hypothekarzinsen kurzfristig niedergeschlagen. Es handelt sich um eine normale Schwankung. Ich sehe daher noch keinen längerfristigen Trend in die andere Richtung.»

Tatsächlich haben sich nach der Einführung der negativen Zinsen der Hypothekarzins und der Geldmarktzins nicht immer so parallel entwickelt. Seit dem Januar sind die Zinsen für 10-jährige Hypotheken im Schnitt gestiegen, trotz den Negativzinsen. Hier sind zwei Gründe entscheidend: Die Absicherungskosten sind für Banken höher geworden. Kommt hinzu, dass die Banken ihre Kredite nicht mehr nur am Kapitalmarkt refinanzieren, sondern zum Teil auch mit Spareinlagen ihrer Kunden. Da sie auf Konten von Sparern keinen Negativzins anwenden, werden die höheren Refinanzierungskosten auf die neuen Hypotheken überwälzt.

Zinsentwicklung bei 10-jährigen Hypotheken (Quelle: Comparis)

Zinsentwicklung bei 10-jährigen Hypotheken (Quelle: Comparis)

3. Welche Auswirkungen hat das auf die Immobilienpreise?

Seit 2013 ist auf den Immobilienmärkten eine leichte Abkühlung spürbar. Dieser Trend geht nun verstärkt weiter. «Die Abkühlung hängt damit zusammen, dass sich die Banken strengere Regeln für die Vergabe von Hypotheken auferlegt haben. Zudem sind die Preise so hoch, dass sich insgesamt immer weniger Haushalte ein Haus oder eine Wohnung leisten können. Und zuletzt sind die Leerbestände im letzten Jahr deutlich gestiegen», sagt der UBS-Spezialist Saputelli. Doch er spricht von einer Stabilisierung auf einem hohen Niveau: «Wir befinden uns eher auf dem Matterhorn als auf der Rigi.

Das heisst, die Immobilienpreise sind immer noch stark überbewertet. Deshalb ist jede Schwankung auf der Zinsseite spürbar.» Das Feilschen um die Preise ist laut Immo-Experten heute wieder möglich. Besonders in mittleren bis höheren Preislagen seien grosse Preisnachlässe möglich.

4. Kommt das Ende der tiefen Zinsen?

Der 15. Januar 2015 bedeutet für die Schweizer Wirtschaft eine einschneidende Wende. An diesem Tag gab die SNB bekannt, dass sie den Mindestkurs zum Euro aufhebt und für grosse Vermögen Negativzinsen einführt. Grund für die Massnahme war die bevorstehende Flutung der Märkte durch die EZB mit den Milliarden an Euros. Im Moment sieht alles danach aus, dass die EZB ihr Programm wie vorgesehen bis 2016 durchzieht. Dies hat EZB-Chef Mario Draghi wiederholt bekräftigt. Die SNB wird ihrerseits die Zinsen wohl nicht so rasch anheben können. Das rasche Ende der tiefen Hypothekarzinsen ist also nicht absehbar.

Das sieht auch Adrian Wenger, der Immobilien-Experte vom Vermögenszentrum VZ, so: «Das Problem ist nur, dass die Hypozinsen sich von den Geldmarktzinsen abgekoppelt haben. Ausserdem sind die Banken aufgrund der sinkenden Margen weniger am Neugeschäft interessiert.» Deshalb werde es für neue Kunden tendenziell eher schwieriger, eine günstige Hypothek zu finden.

5. Was heisst das für Hypokunden: Sollen sie kurzfristige Libor-Hypotheken abschliessen oder langfristige mit Lauffristen von 25 Jahren?

«Wer es sich leisten kann, soll bei den günstigen Libor-Hypotheken bleiben. Wer eine günstige langfristige Hypothek findet, der kann eine Teilumschichtung der Hypothek in Betracht ziehen», sagt Michael Hartmann, Geschäftsleitungsmitglied des Hypothekarvermittlers Moneypark. Vergleichen lohnt sich auch hier: Versicherungen und Banken buhlen sehr unterschiedlich um die Hypokunden.

Nicht jedes Institut sei im Hypothekargeschäft gleich exponiert und es bestünden Unterschiede bei der Kreditvergabepolitik, was auch in Zukunft zu unterschiedlichen Angeboten führen wird, so Hartmann. Diese definieren sich nicht nur über den Preis, sondern auch in der Ausgestaltung der Eigenkapital- und Amortisationserfordernisse. Diese Kriterien sind von aussen kaum einsehbar. Jüngst haben mehr Kunden Hypotheken mit extremen Laufzeiten von bis zu 25 Jahren abgeschlossen.

6. Und was sind die Folgen für Mieter?

Die Situation auf dem Wohnungsmarkt bleibt angespannt. Die Leerstands-Quote ist enorm tief. Für Schweizer Mieter ist jedoch heute ein wichtiger Tag. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) legt den neuen hypothekarischen Referenzzinssatz fest. Daran sind die Vermieter gebunden. Allgemein wird erwartet, dass er erstmals auf unter zwei Prozent rutscht. Theoretisch könnten die Mieten in der Schweiz dann auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin – der 30. Sep-
tember – auf breiter Front sinken.