Kursrutsch: Immobilienaktien haben 2018 an Wert verloren
Börsenkotierte Immobilienfirmen haben eigentlich ein positives Jahr 2018 hinter sich. Die Leerstandsquote ist gesunken und die Gewinnausschüttung war passabel. Doch die Aktien haben an Wert verloren.
Betongold, also Immobilien, ist eine gewinnbringende Geldanlage. Allerdings steigen auch die Preise. (Bild: Ralph Ribi (St. Gallen, 8. Mai 2019))
Wer 2018 in Immobilien investiert hat, der ist ganz gut gefahren, denn Immobilien haben an Wert gewonnen. Gegenüber 2017 waren das immerhin 1,6 Prozent. Allerdings werfen Kursrutsche bei den Aktien einen Schatten auf das Jahr. Das zeigt eine aktuelle Auswertung der wichtigsten Kennzahlen von zehn inländischen an der Schweizer Börse kotierten Immobilienfirmen der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft Ernst&Young (EY). Unter ihnen sind auch Unternehmen mit Standorten in der Ostschweiz wie die Allreal Holding AG (St. Gallen), Hiag Immobilien (St. Margrethen) und die BFW Liegenschaften AG (Frauenfeld). Andere verfügen in der Ostschweiz über grosse Objekte wie etwa die Swiss Prime Site AG mit der Shopping Arena.
Passable Gewinnausschüttungen
Immer wieder machen Meldungen die Runde, die vor einer Immobilienblase warnen. Doch unmittelbar akut sei die Gefahr nicht, beruhigten zum Jahresbeginn Experten wie Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. Dennoch zeigen solche Schlagzeilen Wirkung, wie auch der Titel der Studie belegt: «Trotz anhaltender Sturmwarnung solider und dynamischer Trend».
Gemäss den Studien haben Schweizer Immobilienfirmen passable Gewinnausschüttungen an ihre Aktionäre vorgenommen und boten ihnen dabei eine durchschnittliche Dividendenrendite von 3,8 Prozent. 2017 waren das 3,5 Prozent. Gleichzeitig konnte die Mehrheit der Immobiliengesellschaften ihre Leerstände reduzieren und erreichte so einen Rückgang der durchschnittlichen Leerstandsquote von 6,3 Prozent (2017) auf 6 Prozent per Ende 2018, gibt EY-Sprecher Tristan Hahn Auskunft.
Buchverluste wieder wettgemacht
Die Immobilien wurden 2018 weiter aufgewertet, und zwar um 1,6 Prozent im Durchschnitt. Daniel Zaugg, Bereichsleiter bei EY Schweiz, sagt: «2018 präsentierte sich der Schweizer Immobilienmarkt einmal mehr als dynamisch und wertbeständig. Den für Investoren grössten Wermutstropfen stellt eigentlich nur der Rückgang der Aktienkurse um durchschnittlich fünf Prozent dar.» Wobei diese Buchverluste dieses Jahr bereits wieder wettgemacht werden konnten, ergänzt er.
Auch bezüglich der Finanzierungsaspekte präsentieren sich die untersuchten Immobilienfirmen Swiss Prime Site AG, PSP Swiss Property AG, Allreal Holding AG, Mobimo Holding AG, Intershop Holding AG, Hiag Immobilien Holding AG, Warteck Invest AG, Swiss Finance & Property Investment AG und BFW Liegenschaften AG weiterhin in guter Verfassung, so Hahn. So betrug ihre durchschnittliche Eigenkapitalquote gemäss Studie 47 Prozent und blieb im Vergleich zum Vorjahr (48 Prozent) so gut wie unverändert.
Zinswende birgt Risiko
Der Mittelwert der durchschnittlichen Zinsrestlaufzeit betrug per Ende 2018 4,8 Jahre (Ende 2017: 4,7 Jahre) und der durchschnittliche Zinssatz auf dem Fremdkapital knapp 1,6 Prozent (2017: 1,7 Prozent). «Die historisch tiefen Zinsen helfen den Immobiliengesellschaften, ihren Jahresgewinn zwar weiter zu steigern, bergen aber auch ein Risiko für die Zukunft bei einer allfälligen Zinswende», merkt Zaugg an.
Aufgrund der anhaltenden Tiefzinspolitik werden 2019 wieder viele Mittel in den Immobilienmarkt und in eine rege Bautätigkeit fliessen, prognostiziert EY. Grund dafür sei vor allem, dass Investoren mit «Betongold» im Vergleich zu anderen Anlageklassen weiter höhere Renditen erzielen, erklärt Sprecher Hahn. Andererseits stehe dies im Konflikt mit überhöhten Preisen bei Akquisitionen. «Es besteht eine zunehmende Diskrepanz zwischen den wirtschaftlichen Ballungszentren wie Zürich oder Genf, welche nach wie vor einen Mangel an Wohnraum aufweisen, und den Randregionen, welche mit einem Überangebot zu kämpfen haben», so Claudio Rudolf, Bereichschef Transaktionen bei EY Schweiz.
Einkauf zu hohen Preisen
Betrachte man den Schweizer Immobilienmarkt genauer, bemerke man speziell im Transaktionsmarkt die anhaltende Sturmwarnung. Die Investoren seien gezwungen, aufgrund des beschränkten Immobilienangebotes und ihrer oft ähnlich ausgerichteten Anlagekriterien auf höchstem Preisniveau einzukaufen, wenn sie weiterhin wachsen wollten, gibt Rudolf zu bedenken und ergänzt: «Höhere Leerstände in peripheren Lagen, überhitzte Preise an attraktiven Standorten und generell tiefe Margen im Baugeschäft sind nur einige Indikatoren, die zeigen, dass die Stimmung im Immobilieninvestmentmarkt weniger euphorisch ist, als die aktuellen Zahlen es vermuten lassen.»
