Immobilienboom
Nationalbank vertagt Massnahmen zur Drosselung des Hypothekenmarktes

Eine baldige Reaktivierung des Eigenkapitalpuffers bleibt aber wahrscheinlich. Sie dürfte den Spielraum der Banken bei der Verlängerung von Hypotheken verbessern.

Daniel Zulauf
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Nach einer Operation zurück auf seinem Posten: Nationalbankpräsident Thomas Jordan.

Nach einer Operation zurück auf seinem Posten: Nationalbankpräsident Thomas Jordan.

Anthony Anex / KEYSTONE

Die Verwundbarkeit des Hypotheken- und Immobilienmarktes hat im Urteil der Nationalbank in den vergangenen Quartalen weiter zugenommen. Gegenmassnahmen hat das Noteninstitut entgegen den Erwartungen vieler Beobachter aber keine angekündigt.

Thomas Jordan, der fünf Wochen nach einem nicht näher umschriebenen operativen Eingriff auf seinen Posten als Notenbank-Chef zurückgekehrt ist, bekräftigte an einer Telefonkonferenz am Donnerstag aber die jüngsten Warnsignale seines Stellvertreters Fritz Zurbrügg und warnte explizit vor den Risiken für die Finanzstabilität.

Deutliche Warnung vor einer Preisblase im Immobilienmarkt

Zurbrügg hatte Ende August in ungewohnt deutlicher Form auf die zuletzt wieder stark gestiegenen Häuserpreise hingewiesen. Er betonte, schon ein durchschnittlicher Preisrückgang um 20 Prozent bis 30 Prozent könnte dazu führen, dass «ein substanzieller Anteil» der Hypothekarkredite nicht mehr ausreichend durch den Wert der zugrunde liegenden Immobilien gesichert seien. Im Fall einer Zahlungsunfähigkeit der Schuldner würden den Banken daraus Verluste erwachsen.

Die Nationalbank ist für Wahrung der Finanzstabilität zuständig. Sie muss seit der Finanzkrise mit der Befürchtung leben, dass ihre eigene Politik des billigen Geldes der Gefahr einer Immobilienblase Vorschub leistet. Normalerweise würden Notenbanken in einem boomenden Kreditmarkt die Leitzinsen erhöhen. Doch die SNB hält seit sechs Jahren mit einem negativen Leitzins von -0,75 Prozent den Weltrekord. Eine Zinserhöhung würde den gemäss Jordan immer noch «hoch bewerteten» Franken im vergleich zu anderen Währungen noch teurer machen.

Kapitalpuffer - ein Instrument zur Verknappung des Kreditangebotes

Deshalb verfügt die SNB seit bald zehn Jahren mit dem antizyklischen Kapitalpuffer über ein Instrument, mit dem sie das Kreditangebot im Immobilienmarkt indirekt steuern kann. Sie kann den Banken eine höhere Eigenmittelunterlegung auferlegen. Formell muss dieser Entscheid allerdings vom Bundesrat (auf Antrag der Nationalbank) getroffen werden.

Mit dem Puffer können die Banken verpflichtet werden ihre Hypotheken auf Wohnliegenschaften in der Schweiz mit maximal 2,5 Prozent zusätzlichen Eigenkapitals zu unterlegen. Im März 2020 stand der Puffer bei zwei Prozent. Er wurde aufgrund der Pandemie ausgesetzt, um einer möglichen Kreditklemme vorzubeugen, wie Jordan im Rahmen der geldpolitischen Lagebeurteilung erklärte.

Inzwischen hat sich die Wirtschaft von dem Einbruch weitgehend erholt. Zwar hat die SNB ihre drei Monate alte Wachstumsprognose für das laufende Jahr von 3,5 Prozent auf 3 Prozent korrigiert. Doch Jordan sagte, diese geringe Wachstumsabschwächung werde sich kaum dämpfend auf die Immobilienpreise auswirken.

Erneuerung der Hypothek könnte teurer werden

Vor diesem Hintergrund ist jederzeit mit einer Reaktivierung des Puffers zu rechnen. Lorenz Heim, Leiter Hypotheken beim Zürcher Vermögenszentrum, glaubt allerdings nicht, dass die Reaktivierung des Puffers geeignet ist, das Neugeschäft im Hypothekenmarkt zu bremsen. «Dafür ist der Wettbewerb unter den Banken nach wie vor viel zu intensiv.» Stattdessen geht Heim davon aus, dass die Banken eine Reaktivierung des Puffers dazu verwenden könnten bei Vertragsverlängerungen etwas höhere Zinsen durchzusetzen, um die eigenen Margen zu verbessern.

Klar ist indessen, dass der Leitzins noch auf längere Zeit hinaus tief im roten Bereich verbleiben wird. Zwar rechnet auch die Nationalbank mit einer leichten Zunahme der Inflationsrate von 0,5 Prozent im laufenden auf 0,7 Prozent im kommenden Jahr. Doch diese Teuerungsraten bewegen sich noch komfortabel im Bereich der Preisstabilität, welche die SNB mit bis zu zwei Prozent definiert.

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