Olten
Neuer Trend: Wohnen statt Arbeiten in der Innenstadt

Das Gewerbe in Olten leidet wegen der tiefen Nachfrage und zieht sich teilweise zurück. So stehen derzeit auffallend viele Laden- und Büroflächen frei. Kein Grund zur Panik laut dem Wirtschaftsförderer. Trotzdem besteht laut dem nationalen Netzwerk Altstadt Handlungsbedarf.

Deborah Onnis
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Bei den derzeit verfügbaren Dienstleistungsflächen ab 250 m² in Olten machen die freien Flächen in der Usego zusammen mit den freien Flächen im Gerolag den grössten Teil aus.
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Vier Obergeschosse stehen an der Froburgstrasse 17 in Olten zur Miete aus. Zwischen 224 und 563 m² gross sind die jeweiligen Flächen. Der Netto-Mietzins beläuft sich zwischen 220 und 235 Franken/m²/Jahr.
Leerstehende Gewerbefläche in Olten: Tiefe Nachfrage und Mietzins-Streit
Zwei Obergeschosse sind an der Baslerstrasse 46 zur Miete ausgeschrieben. Auf dem dritten Stockwerk sind 135 m² Bürofläche zur Nettomiete frei für rund 197 Franken/m²/Jahr. Im vierten Obergeschoss werden 148 m² Bürofläche vermietet für 200 Franken/m²/Jahr.
An der Hauptgasse 11 in der Altstadt von Olten, im Victor-Meyer-Haus, stehen 215 m² Ladefläche zur Miete frei. Die Nettokosten belaufen sich dabei auf 180 Franken/m²/Jahr. Das Lokal kann als Ganzes (215 m²) oder teilweise (112/ 103 m²) gemietet werden.

Bei den derzeit verfügbaren Dienstleistungsflächen ab 250 m² in Olten machen die freien Flächen in der Usego zusammen mit den freien Flächen im Gerolag den grössten Teil aus.

Hansruedi Aeschbacher

Zweieinhalb Fussballfelder – so gross ist in der Stadt laut der Wirtschaftsförderung Region Olten aktuell die leerstehende Fläche an Büroräumen ab 250 Quadratmetern. Zu den 16 500 Quadratmetern kommen ein paar tausend dazu, wenn man die Büroräume einbezieht, die kleiner als 250 Quadratmeter sind.

Die angebotene Bürofläche nimmt gemäss Immobilienresearch der Credit Suisse seit Anfang 2011 zu. Wobei man beachten muss, dass die Angebotsflächen nur auf online ausgeschriebenen Inseraten basieren. «Diese schweizweite Tendenz führen wir auf den tiefen Hypothekarzins zurück.

Deswegen entstehen seit ein paar Jahren mehr Büroflächen-Projekte», sagt Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienresearch der Credit Suisse.

Im Fall von Olten, wie die aktuellen Inserate zeigen, ziehen Firmen auch aus bestehenden Bürogebäuden aus. «Es ist härter geworden», sagte Fabian Aebi, abtretender Präsident von Gewerbe Olten, kürzlich in einem Interview mit dieser Zeitung. Nicht nur die fehlende Kundschaft, sondern auch Miet-Streite seien offenbar ein Thema.

Dies zeigte kürzlich auch der Fall an der Froburgstrasse (wir berichteten). Aebi: «Oft sind die Vermieter über die örtlichen Gegebenheiten gar nicht im Bild und werden durch Verwalter vertreten. Stehen reine Renditeüberlegungen im Mittelpunkt, wird es in Olten eher schwierig, mögliche Leerflächen zu besetzen.»

Die Mietzinse in Olten bewegen sich nach dem Magazin «Raum für Wachstum» vom November 2014 für Büro und Gewerbe je nach Lage (Zentrum oder Stadtgebiet) zwischen 130 und 250 Franken pro Quadratmeter/Jahr, und für den Detailhandel zwischen 180 und 480 Franken pro Quadratmeter/Jahr. Laut Urs Blaser der Wirtschaftsförderung Region Olten sind diese Zinsen moderat und entsprechen dem Durchschnitt.

«Die Mietzinsen sind marktkonform und stabil, entscheidend für Detailhandelsunternehmer ist vielmehr die Qualität der Lage», sagt er. Dass sich Detailhandelsgeschäfte aus frequenzschwachen Lagen in der Stadt zurückziehen sei eine Tendenz, die man in allen Schweizer Städten beobachte.

«Die Bevölkerung kauft immer mehr unterwegs oder online ein.» So sinkt die Nachfrage im Stadtzentrum. Als logische Konsequenz wird auch das Angebot reduziert.

Auch Shoppingcenter und die zunehmende Mobilität führen die Menschen generell eher aus der Stadt, anstatt in die Stadt, stellte das Kompetenzzentrum Netzwerk Altstadt fest, das sich mit Altstadtfragen beschäftigt.

Um die Zentren von Städten zu beleben, müsse das Erdgeschoss publikumsintensiv genutzt werden und nicht leerstehen. «Wenn kein Laden einzieht, dann kann zum Beispiel eine Galerie entstehen», rät Heidi Haag, Leiterin Geschäftsstelle Netzwerk Altstadt von der Schweizerische Vereinigung für Landesplanung VLP-ASPAN.

Mehr Wohnungen, tieferen Ladenmietzins
Sehr wichtig sei auch das Wohnen in der Stadt. «Vor dreissig Jahren finanzierte der Laden im Erdgeschoss den Unterhalt des ganzen Hauses», sagt sie. «Heute ist das undenkbar.» Deshalb seien aktuelle Investitionen in die Sanierung von Wohnungen im Zentrum sinnvoll. Ziel sei, dass über den Mietzins der Wohnungen in den Obergeschossen, die Kosten des ganzen Hauses weitgehend gedeckt werden können.

Dadurch könne die Gewerbefläche im Erdgeschoss auch zu einem tieferen Zins abgegeben werden. «So haben auch kleine Läden und innovative, junge Projekte eine Chance zu bestehen. Und ziehen so auch Leute an und tragen zur Belebung der Stadtzentren bei.» Dass es sich im Moment lohnt, in Wohnungen in der Altstadt zu investieren, bestätigt Michael Studer der Oltner Studer Immobilien Treuhand AG.

«Wenn man heute in ein Projekt in der Stadt investiert, dann in Wohnungen anstatt in Büroflächen.» Die Nachfrage nach Wohnungen im Zentrum sei sicher da.