Die tiefen Zinsen treiben die Baukräne in die Höhe. Überall wird gebaut. Nur gerade in den drei kleinsten Kommunen (Gänsbrunnen, Hauenstein-Ifenthal, Rohr) der 43 Gemeinden der Region Olten-Gösgen-Thal-Gäu ist derzeit kein neues Wohngebäude im Bau. Von den 1753 neuen Wohnungen in der Region sind 813 im Bau, 355 bewilligt und 585 bei den Gemeinden als Bauprojekte eingereicht.

Gemessen an der Wohnbevölkerung und im Vergleich zu den bestehenden Haushaltungen ist die Bautätigkeit im Gäu am grössten, gefolgt von den Bezirken Olten, Gösgen und Thal. Etwas anders sieht es bei den Leerwohnungen aus. In Bezug auf die bestehenden Haushaltungen weist der Bezirk Gösgen die höchste Leerwohnungsquote aus, vor Gäu, Olten und Thal.

Über 100 Leerwohnungen zählten im vergangenen Juni drei Gemeinden, die allesamt im Bezirk Olten liegen: Dulliken 134, Olten (ohne die bei der Zählung noch nicht fertiggestellte Überbauung SüdWest) 117 und Kappel 111. Es folgen Trimbach mit 89, Egerkingen mit 86 und Winznau mit 71 Leerwohnungen. Keine Leerwohnung registrierte Aedermannsdorf, gefolgt von zwei Gemeinden mit je zwei Leerwohnungen (Boningen, Gänsbrunnen) sowie vier Gemeinden mit je drei Leerwohnungen (Däniken, Hauenstein-Ifenthal, Kienberg, Rohr).

Mehr als 100 neue Wohnungen sind im Bau oder geplant in Niedergösgen (161), Neuendorf (139), Dulliken (137) und Schönenwerd (121). Auch Rickenbach kommt mit 99 Wohnungen nahe an die 100er-Grenze. Gar keine Neubauaktivitäten gibt es in Gänsbrunnen und Rohr. Und fast nichts tut sich ebenfalls in Hauenstein-Ifenthal und Kienberg (je 1), Welschenrohr (2) sowie Herbetswil und Obergösgen (je 3). Mehr Detailinformationen unserer Gemeindeumfrage sind der nebenstehenden Tabelle zu entnehmen.

Grossprojekte

Die grössten Wohnbauprojekte, die in den letzten Jahren im unteren Kantonsteil Solothurns realisiert wurden, sind jene im Leuenfeld in Oensingen und in Olten SüdWest. Der Wohnpark Leuenfeld in der Gäuer Metropole umfasst rund 350 Wohneinheiten, die in mehreren Etappen durch die Schmid Immobilien AG in Ebikon realisiert wurden. Und im neuen Stadtteil Olten SüdWest schaffte der Zürcher Baulöwe Leopold Bachmann auf einen Schlag 450 Wohnungen.

Weitere Grossprojekte sind im Bau oder geplant, so zum Beispiel rund 140 Wohneinheiten in Neuendorf, wo alleine die UBS-Pensionskasse in zehn Mehrfamilienhäusern 67 Wohnungen realisiert. Weitere 44 Wohnungen umfasst ein Projekt der Ducksch + Anliker Architekten AG in Zürich. Und in Niedergösgen, wo laut Gemeindeangaben gut 160 Wohneinheiten in Bau oder geplant sind, sollen alleine mit einem Grossprojekt an der hinteren Schachenstrasse in Etappen 115 Mietwohnungen geschaffen werden.

Aber auch in kleineren Gemeinden wird tüchtig gebaut, so etwa in der 840-Seelen-Gemeinde Rickenbach, wo die Glutz Immobilien AG die Überbauung «Wendelin» mit fünf Mehrfamilienhäusern und insgesamt 47 Mietwohnungen realisiert. Oder in Holderbank, wo die Barko Immo Bau AG aus Sursee zwei Mehrfamilienhäuser mit je elf Wohnungen erstellt. Der Neubau dieser 22 Wohnungen straft all jene Lügen, die meinen, gebaut werde hauptsächlich in steuergünstigen Gemeinden. Im 640-Seelen-Dorf liegt der Steuerfuss für natürliche Personen nämlich bei 150 Prozent.

Droht Immobilienkrise?

Trotz hohem Leerwohnungsbestand und anhaltendem Bauboom erwarten Immobilien- und Bankfachleute aus der Region Olten keine Immobilienkrise. Für eine solche seien die Preissteigerungen in der Region Olten in den letzten Jahren zu moderat gewesen, meint gegenüber dieser Zeitung Michael Studer, Geschäftsführer der Studer Immobilien Treuhand AG in Olten. Das Angebot auf dem Wohnungsmarkt werde jedoch steigen, wodurch die Preise unter Druck gerieten, vor allem auf dem Land und in peripherer Lage.

Diese Meinung teilt auch Marcel Peter, Filialleiter der Wincasa AG in Olten. Er betont ebenfalls: «Von einer Krise kann nicht gesprochen werden.» Der Markt kühle sich in einigen Regionen bereits ab. Mit den im schweizweiten Vergleich eher hohen Leerstandsziffern und der aktuellen Bautätigkeit sei jedoch fraglich, ob die Region Olten das wachsende Angebot absorbieren könne. Entscheidend werde sein, wie gut das Angebot auf die Bedürfnisse passe. Schweizweit stelle man eine anhaltende Stadtorientierung sowie eine steigende Nachfrage nach kleineren Wohnflächen fest.

Für Walter Rickenbacher, Regionaldirektor der Baloise Bank SoBa AG in Olten, ist der steigende Leerwohnungsbestand vorläufig kein Grund zur Besorgnis – denn: «Aufgrund der anhaltenden Zuwanderung erwarten wir vorläufig keine Blase grossen Ausmasses.» Punktuell könnten sich allerdings kurz- bis mittelfristig Probleme ergeben, verursacht durch die Tendenz der «Abwanderung» aus älteren in neu erstellte Wohneinheiten. Mit Blick auf die extrem tiefen Zinsen und den akuten Anlagenotstand erwartet Rickenbacher nicht, dass die Immobilienpreise kurzfristig flächendeckend massiv fallen könnten. Punktuelle Korrekturen seien allerdings nicht auszuschliessen.

Gesättigter Markt

Eine Analyse von Raiffeisen Schweiz komme zum Schluss, der Bauboom beruhe auf einem strukturellen Nachholbedarf, stellt Nico Fehlmann, Vorsitzender der Bankleitung der Raiffeisenbank Olten, fest. Allmählich sei der Sättigungsbereich erreicht, und es sei eine «sanfte Landung des Marktes» zu erwarten. Einige Indikatoren zeigten, dass diese bereits im Gange sei: «Die Preise im gehobenen Segment konsolidieren sich, und die Neubaupipeline beinhaltet schon seit längerem wieder mehr Miet- als Eigentumswohnungen.» Hinzu komme, dass die aktuelle und zukünftige Bautätigkeit für einen Angebotsüberhang viel zu tief ausfalle und die Bauwirtschaft ihre Kapazitäten nicht mehr weiter ausdehnen könne oder wolle. Raiffeisen Schweiz vertrete die Ansicht, dass die Immobilienpreise teilweise abgehoben hätten und massvolle Preiskorrekturen zu erwarten seien. Einen Crash erachte Raiffeisen Schweiz jedoch als sehr unwahrscheinlich: «Wir befürchten keinen Absturz des Immobilienmarktes.»

Mehr Schüler – mehr Schulraum

Der Bauboom und das damit einhergehende Bevölkerungswachstum werden sich auch auf die Infrastruktur auswirken, zum Beispiel auf die Schulen. Das bestätigt etwa Christoph Kohler, Direktor der Kreisschule Gäu mit Sitz in Neuendorf, der gegenüber dieser Zeitung erklärt: «Aufgrund der zu erwartenden Bevölkerungsentwicklung im Gäu, die sich in wachsenden Schülerzahlen niederschlagen wird, müssen wir uns schon heute mit der Schaffung von zusätzlichem Schulraum befassen.» Aus heutiger Sicht müsse angesichts vorliegender Daten davon ausgegangen werden, dass die Schülerzahlen der Kreisschule Gäu von 433 im Schuljahr 2016/17 auf voraussichtlich über 470 im Schuljahr 2021/22 anstiegen.

Druck steigt auch in Olten

Ähnlich präsentiert sich die Situation in der Stadt Olten, wie der für das Bildungswesen zuständige Stadtpräsident Martin Wey erklärt: «Mittelfristig reicht der Schulraum aus, doch der Druck steigt.» Der Zuwachs an Schülerinnen und Schülern komme derzeit weniger aus dem neuen Stadtteil SüdWest, sondern vielmehr aus den Wohngebieten Bornfeld und Kleinholz, die bei Familien begehrter seien. Für die längerfristige Schulraumplanung sieht der Oltner Bildungsdirektor verschiedene Varianten: Neubau durch die Stadt oder durch Private (PPP – Public Private Partnership) oder Verstärkung an den heutigen Schulstandorten Bannfeld, Bifang, Hübeli, Säli.

Einen Neubau könnte sich Martin Wey beispielsweise neben der Stadthalle oder in Olten SüdWest vorstellen. Für einen Neubau sei allerdings im neuen Finanzplan nichts vorgesehen. Wey geht nicht davon aus, dass in Olten die Schülerzahlen plötzlich explodieren könnten. Schliesslich lägen die Zahlen für die nächsten Jahre vor und die Entwicklung sei abschätzbar. Es gebe allerdings auch offene Fragen, die man nicht verdrängen dürfe. Zum Beispiel jene nach der Einschulungspflicht gegenüber Flüchtlingskindern: «Wie und wo sollte das geschehen, beispielsweise wenn im Franziskushaus in Dulliken ein Asylzentrum eingerichtet würde?» So oder so: Die Behörden seien gefordert.

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