Seit vielen Jahren vermittelt die Szenerie des Usego-Gebäudes im Westen der Stadt Olten einen vertrauten Anblick. In den frühen 1920er-Jahren entstand dort das markante, im neoklassizistischen Stil erbaute Gewerbehaus und blieb an jenem Ort so etwas wie ein Solitär, auch wenn dessen unmittelbare Umgebung immer wieder bauliche Veränderungen erfuhr. 18 000 Quadratmeter nimmt die Fläche des Usego-Areals ein, welches aktuell zur Bebauung ansteht. Der Gestaltungsplan wird Ende Mai aufgelegt.

«Wirkt wie ein Schloss»

Damit erwächst dem markanten Gebäude Konkurrenz. Die öffentliche Mitwirkung im August 2018 zum Gestaltungsplan für die Überbauung des Usego-Areals hatte Änderungsvorstellungen an die Oberfläche gespült. Kern der Überbauung Usego-Areal sind drei Gebäudekomplexe, die sich nördlich und östlich des Usego-Gebäudes befinden. Die Bauten waren und sind bis heute als Wohn- und Pflegezentrum (grün eingefärbt), als Büro- und Gewerbenutzung (rot) und als Nutzung für Verkauf, Büro und Gewerbe, allenfalls als Parkhaus (blau) ausgeschieden. Bauherrin ist die Swiss Prime Site, der auch das ganze Areal gehört.

Insgesamt erfolgten 13 Eingaben, welches sich mehrheitlich mit der bisherigen vertrauten Sicht auf die Baute beschäftigten. «Die geplanten Gebäude nehmen die Aussicht auf das Säli-Schlössli, den Engelberg und den Born. Lasst alles so wie es ist, vor allem die Usego. Das Usego-Gebäude wirkt wie ein Schloss. Dieser Anblick soll beibehalten werden.» In etwa so tönte eine Eingabe von privater Seite, die knapp 90 Unterschriften trug. Auch Parteien wirkten mit. So regen die Grünen Region Olten etwa eine Durchmischung der künftigen Bewohnerschaft an, einen grösseren Usego-Garten, begrünte Dachflächen oder deren Nutzung zur Energiegewinnung. Die FDP wiederum erkannte den hohen städtebaulichen Erkennungswert des knapp 100-jährigen Gebäudes und regte an, allenfalls könnte bei einem Verzicht auf die der Usego vorgelagerten Baute der östliche Teil des Areals (Standorte grün/blau) dichter bebaut werden.

Es bleibt nicht, wie es war

Auch wenn der eine Mitwirkende angeregt hat, alles so zu lassen wie es ist: Sein Wunsch wird nicht in Erfüllung gehen. «Die Grundeigentümerin und die Stadt Olten wollen das zwischen Bahn und Kantonsstrasse gelegene, baulich unternutzte Grundstück im Sinne einer qualitätsvollen Innenentwicklung einer ortsgerechten Dichte zuführen», schreibt die Stadtkanzlei in ihrer gestrigen Medienmitteilung dazu. Optischer und volumetrischer Brennpunkt des Areals soll aber weiterhin das Usego-Gebäude bilden. Nördlich davon ist ein zur Strasse hin zweigeschossiger und zum Usego-Gebäude hin dreigeschossiger Baukörper in einer Höhe von 10,5 beziehungsweise 7,4 m geplant. Den Übergang zur Solothurnerstrasse bildet eine Vorzone mit einer Baumreihe. Nordöstlich davon kann zur Strasse hin ein 20 Meter hohes, sechsgeschossiges Gebäude platziert werden.

Der Investor geplant, diesen Bau als Wohn- und Pflegezentrum der Tertianum AG zu nutzen. Noch weiter im Osten ist an der Solothurnerstrasse ein dreigeschossiges Gebäude angedacht, welches mittels eines Sockelgeschosses mit einem möglichen siebengeschossigen Gebäude (blau) mit 21,5 Metern Höhe zusammengebunden wird. Dort ist eine Mischnutzung möglich. Zum bestehenden Gebäude schliesst sich der «Usego-Garten» an, ein ruhiger und lärmgeschützter Aussenraum für die Bewohner/innen des Areals.

Sicht auf Usego-Baute verbessert

Der unter www.olten.ch aufgeschalteten Mitwirkungsbericht zeigt auf, dass auf dem Areal seit den 1920-er Jahren immer wieder Bauten im Sinne von erforderlichen Ergänzungen umgesetzt wurden. Das ist zwar ein schwacher Trost für diejenigen, die sich am Projekt stören. Aber an der Stelle des geplanten Neubaus nördlich des Usego-Gebäudes standen schon zu früheren Zeiten verschiedene Bauten, welche die Sicht auf das Gebäude eingeschränkt haben. «Die haushälterische Nutzung der Bauzonenflächen verlangt – auch bezüglich des revidierten Raumplanungsgesetzes – das sinnvolle und qualitätsvolle Verdichten innerhalb der Bauzonen», schreibt die Stadtkanzlei dazu. Eingeschossige Bauten beziehungsweise ein Bauverbot auf dem Areal würden dazu im Widerspruch stehen. Immerhin hat die Bauherrschaft, unter Berücksichtigung der Mitwirkungseingaben, die Baute nördlich des Usego-Gebäudes auf der Südwestseite um zehn Meter gekürzt. Damit ist die Sicht auf das Gebäude von der Solothurnerstrasse her besser möglich.

Gebäudehöhen unverändert

Mehrere Eingaben haben sich auch kritisch zu den Gebäudehöhen sowie den Volumina einzelner Gebäude mit Höhen bis zu 20 beziehungsweise 21,5 Metern geäussert. Aber auch hier würden Verdichtungsbestrebung, welche auch der Kanton Solothurn raumplanerisch verfolgt, umgesetzt. Entscheid: Gebäudehöhen und Volumina bleiben unverändert. Jedoch beschränkt sich die Bauherrschaft flächenmässig auf zusätzliche technische Aufbauten.
Des Weiteren wurden von den Grünen Region Olten verschiedene andere Themen wie Standortqualität des Wohn- und Pflegeheims, Erschliessungsthemen sowie ökologische Wünsche angesprochen. Bezüglich Energie wurde in die Sonderbauvorschriften eine zusätzliche Vorgabe aufgenommen, die für Neubauten mindestens 80 Prozent erneuerbare Energien vorschreibt. Die Erschliessung ist mit den kantonalen Fachstellen abgestimmt. In Weiteren hält man fest, «dass gerade ein Wohn- und Pflegeheim eine Nutzung mit einem verhältnismässig geringen Mobilitätsaufkommen darstellt.»

Das kantonale Amt für Raumplanung hat im Vorprüfungsbericht das Vorhaben städtebaulich als gute Lösung beurteilt. Ergänzungen wurden bezüglich der Umgebungsgestaltung, der Störfallvorsorge sowie aufgrund der Umweltschutzgesetzgebung gefordert. Umfassende Fragestellungen seitens des Kantons ergaben sich beim Thema Mobilität.
Daher erfolgten weitere Abklärungen und Modifikationen im Planungswerk. Der Nachprüfungsbericht des Amtes für Raumplanung bescheinigt nun die Bereinigung der gewünschten Fragestellungen.