Beim grössten Entwicklungsgebiet der Stadt Olten, das dereinst Platz bieten könnte für 3000 Wohnungen und 6000 Einwohner, geht es vorwärts: In der Sitzung vom letzten Montag hat der Stadtrat den überarbeiteten Gestaltungsplan zu Olten SüdWest zur Mitwirkung freigegeben, wie die Stadtkanzlei gestern mitteilte. Ab Ende November liegen die Unterlagen im Stadthaus auf. Zugleich werden sie zur Vorprüfung an den Kanton geschickt. Nachstehend die wichtigsten Eckpunkte dazu.

Warum wurde der Gestaltungsplan überarbeitet?

Nach der Fertigstellung der ersten Überbauung im Herbst 2015 wurde schnell einmal klar, dass in dieser «grossvolumigen und uniformen» Weise nicht weitergebaut werden kann, wie es Anfang September 2016 in einer Mitteilung der Stadtkanzlei hiess. Von «Eintönigkeit» und «Einheitsbrei» war die Rede. Der Stadtrat einigte sich mit der Areal-Besitzerin Terrana AG Rüschlikon und ihrem Vertreter Sigmund Bachmann darauf, dass der Gestaltungsplan aus dem Jahr 2008 ein erstes Mal überarbeitet wird mit dem Ziel, um die Architektur vielfältiger zu gestalten, einen grösseren Bevölkerungsmix zu erreichen und auch die Freiräume zwischen den Gebäuden aufzuwerten.

Welches sind nun die Leitsätze des neuen Quartiers?

Gemäss dem Raumplanungsbericht Olten SüdWest 2018 soll das Quartier «vorwiegend ein Wohnquartier» sein und kein neuer Stadtteil mehr. Zudem soll es «autoarm» geplant werden. Im ersten Paragrafen der Sonderbauvorschriften heisst es dazu, dass der Gestaltungsplan «die Erstellung eines städtebaulich hochwertigen, ökologisch nachhaltigen und den sozialen Austausch stärkenden Stadtquartiers bezweckt».

Wie sieht die Gebäudestruktur künftig auf dem Areal aus?

Nach dem bisherigen Gestaltungsplan waren die Gebäude überall auf dem Areal auf eine Höhe von 15 Metern beschränkt. Dies führte zur eingangs erwähnten uniformen Bauweise. Neu sollen im vorderen Teil zum Bahnhof Hammer hin als Adressbildung höhere Häuser bis 43 Meter möglich sein. Die maximal erlaubte Gebäudehöhe nimmt dann kontinuierlich von Osten nach Westen Richtung Gheidebene ab. Dort ist laut Gestaltungsplan nur noch eine maximale Höhe von drei Geschossen oder 10,5 Metern erlaubt. In dieser Abfolge soll das Areal auch bebaut werden: Zuerst sind die Baufelder im Osten zu nutzen. Erst wenn Baufeld A, B, C, D und E mit 75 Prozent der möglichen Bruttogeschossfläche überbaut sind, dürfen die westlichen Baufelder F bis K angegangen werden. Ganz zuletzt sollen die beiden Baufelder H und J genutzt werden. Bis im Jahr 2055 könnte das Areal laut Modellberechnungen überbaut sein.

Olten SüdWest soll ein Wohnquartier werden, kein neuer Stadtteil mehr. Wie wirkt sich dieser Grundsatz aus?

Nach dem alten Gestaltungsplan aus dem Jahr 2008 gab es im vorderen Bereich zum Hammerbahnhof hin keine Pflicht für einen Wohnanteil. Im hinteren Gebiet zur Gheidebene hin betrug diese Pflicht mindestens 30 Prozent. Im überarbeiteten Entwurf sieht die Sache anders aus: Mit zwei Ausnahmen beträgt der Mindestanteil fürs Wohnen in allen Baufeldern 60 Prozent. Im Baufeld A, dort, wo vier hohe Häuser gebaut werden könnten, beträgt der Wohnanteil höchstens 60 Prozent. In der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist ebenfalls keine Wohnnutzung vorgesehen. Zudem sind in den Wohnzonen nur nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe erlaubt. Ausgeschlossen wird so etwa das Sexgewerbe. Erwünscht sind laut Raumplanungsbericht Dienstleistungen und kleinere Detaillisten.

Neu gibt es eine Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Was hat die Stadt damit vor?

Inmitten des Areals wird eine Zone für öffentliche Bauten und Anlagen von 11 000 m2 ausgeschieden, die maximal mit 5 Geschossen oder einer Höhe von 16,5 Metern gebaut werden darf. Vorerst soll das Gebiet als Spiel- und Sportplatz zwischengenutzt werden, bevor dort später ein Schulhaus für das neue Quartier entstehen könnte. Wie viel das Grundstück die Stadt kosten wird, ist derzeit nicht klar. Die Verhandlungen laufen aber laut Sigmund Bachmann bereits.

Wie soll der Platz zwischen den Gebäuden künftig aussehen?

Um den Platz zwischen den Gebäuden zu gestalten, wurde ein Freiraum-Konzept in Auftrag gegeben, das laut Sonderbauvorschriften «wegleitend» ist. So gibt es etwa fünf Parks, zwei grosse Plätze und eine vom motorisierten Verkehr befreite Mittelachse. Neu gibt es im Erdgeschossbereich sogenannte Vorlandzonen von fünf Metern, wo sich private Vorgärten, Hauszugänge, Veloabstellplätze und Aussensitzplätze befinden können. «Das Gros der Freiraumflächen soll dem Aufenthalt und der Querung für Fussgänger und Velofahrer sowie der naturnahen Gartengestaltung dienen», heisst es im Raumplanungsbericht.

Wie wird der Verkehr geregelt?

Olten SüdWest soll «autoarm» geplant werden und der Gestaltungsplan legt die Rahmenbedingungen fest «für eine Reduktion des motorisierten Individualverkehrs und zur Förderung des öffentlichen Verkehrs und des Fuss- und Veloverkehrs». Für Autos sollen daher «nur so viele Strassen gebaut werden, wie für die gute Erschliessung notwendig sind», heisst es im Raumplanungsbericht. Die Erschliessung erfolgt über eine separate Ein- und Ausfahrt beim Rötzmattweg und beim Gheid-Knoten.

Zudem gibt es auf dem Areal eine Ringstrasse. Parkplätze für die Bewohner oder fürs Gewerbe müssen in Tiefgaragen oder Sammel-Parkhäusern untergebracht sein. Oberirdische Parkfelder sind nur für Besucher, Kunden oder Zulieferer möglich. Die Personenunterführung Hammer als Verbindung zum neuen Quartier und Verlängerung der Mittelachse ist «zwingender Bestandteil der Erschliessung» und muss «vor der Bewilligung einer Baute auf dem Baufeld A technisch und finanziell sichergestellt» sein. Nächstes Jahr will der Stadtrat laut Stadtschreiber Markus Dietler erneut die Planung in Angriff nehmen.

Wie sieht es bei der Energie aus?

Laut den Sonderbauvorschriften müssen 80 Prozent der benötigten Energie aus erneuerbaren Quellen stammen. Damit wird für einen Grossteil des Heizungs- oder Warmwasserverbrauchs Öl oder Erdgas als Quelle ausgeschlossen. Zudem muss der Energiebedarf 10 Prozent unter dem jeweils gültigen Gesetzeswert zu liegen kommen. Das sind gemäss Baudirektionsleiter Kurt Schneider «sehr strenge Vorgaben».

Die Normen sollten so allgemein wie möglich sein, damit diese auch in 20 Jahren noch streng genug sind, wenn die Technologie weiter fortgeschritten ist. Eigentümervertreter Bachmann hofft, dass das Grundwasser für einen Wärmeverbund genutzt werden kann (wir berichteten). Im bisherigen Gestaltungsplan war der Minergiestandard als Kann-Vorschrift vermerkt, und nur der Heizungsenergiebedarf musste um 10 Prozent tiefer sein als gesetzlich vorgegeben.

Was sagt Sigmund Bachmann dazu?

Zwischen der Stadt und ihm seien «ein paar Fetzen geflogen», sagt Sigmund Bachmann als Vertreter der Terrana AG Rüschlikon auf Anfrage. Er glaube aber, dass das Ergebnis nun gut sei, weil beide Seiten Zugeständnisse machen mussten. Bachmann etwa muss eine Zone für öffentliche Bauten und Anlagen mitten im neuen Quartier abgeben. Sobald der Gestaltungsplan rechtsgültig sei, will er das nächste Bauprojekt aufgleisen. Dies, obwohl die derzeitige Mietsituation in der bisherigen Überbauung «nicht befriedigend ist». Per Ende Oktober waren nur rund 300 von 420 Wohnungen vermietet.