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Auf dem Usego-Areal entsteht zum Auftakt ein Wohn- und Pflegezentrum
Ab 2019 sollen auf dem Usego-Areal in Olten drei Gebäudekörper entstehen. Ein Teil davon: Ein Wohn- und Pflegezentrum samt Alterswohnungen. Ab dem 13. August läuft das Mitwirkungsverfahren zum Gestaltungsplan Solothurnerstrasse.
So präsentiert sich das Gelände aktuell. Durchaus denkbar, dass die Aldi Filiale ab dem Jahr 2026 (unten links) verschwindet.
Der Name des Vorhabens könnte leicht missverstanden werden. Nicht die Solothurnerstrasse per se unterliegt dem gleichnamigen Gestaltungsplan, der ab 13. August zur Mitwirkung aufliegt. Nein, es ist das rund 18'000 Quadratmeter umfassende Usego-Areal im Westen der Stadt Olten.
Die Stadt hat das Planungsverfahren aufgrund der Entwicklungsabsichten der Grundeigentümerin, der Oltner Immobiliengesellschaft Swiss Prime Site, gestartet und stellt den aktuellen Stand der in Kooperation mit der Grundeigentümerin erarbeiteten Entwicklungsplanung der interessierten Öffentlichkeit vor.
Ab dem Jahr 2019 sollen drei Gebäude in zeitlich gestaffelter Reihenfolge entstehen:
- Zur Kantonsstrasse hin versetzt ein sechsstöckiges Wohn- und Pflegezentrum mit ca. 60 Pflegeplätzen und ca. 20 Alterswohnungen. Das Wohn- und Pflegezentrum Brunnematt der Tertianum Gruppe sei heute baulich nicht auf einem aktuellen Stand und lasse in seiner baulichen Struktur nicht die nötige Modernisierung zu. Deshalb werde das neue Wohn- und Pflegezentrum auf dem Usego-Areal das bestehende Brunnematt ersetzen und erweitern, erklärt die Bauherrschaft. Das Angebot werde um betreute Alterswohnungen mit Services erweitert.
- Der Usego-Garten östlich des alten Usego-Gebäudes: ein frei zugänglicher, lärmgeschützter, von Mauern und Pergolen umsäumter Raum mit kontemplativer Wirkung.
- Ab etwa dem Jahr 2020 ein dreigeschossiger Gebäudekomplex für Büro- und Gewerbeflächen, der sich deutlich weniger hoch als der Bau des 1923 fertiggestellten neoklassizistischen Usego-Gebäudes präsentiert.
- Ab dem Jahr 2027 im Osten des Geländes ein weiterer bis zu 6 Stockwerken hoher Gebäudekomplex. Funktion: Verkaufs-, Büro- und Gewerbeflächen; optional liesse sich dieser ganz oder teilweise als Parkhaus nutzen. Dies hängt davon ab, wie viele Parkplätze bereits in den ersten zwei Bauetappen unterirdisch erstellt werden und wie deren Bewirtschaftung erfolgt. Das genaue Bewirtschaftungskonzept der Parkplätze ist noch in Arbeit. Die exakte Anzahl an Parkplätzen wird die detaillierte Planung der jeweiligen Etappen ergeben. Im Parkhaus werden sodann so viele Parkplätze erstellt werden, wie es dann zum jeweiligen Zeitpunkt noch braucht. Dies trägt auch dem Umstand Rechnung, dass sich die Mobilität im Wandel befindet und die Bauherrschaft so auf diese Entwicklung reagieren kann.
Blick Richtung Südosten über das Usego-Gelände: Die Zahlen entsprechen der Geschossigkeit der jeweiligen Gebäude.
Urbaner Zwischenraum
Zwischen dem alten Usego-Gebäude und dem ab 2020 vorgesehenen zweiten Neubau entsteht dadurch nach offizieller Lesart ein «urbaner Zwischenraum». Mit 13 Metern Breite und rund 100 Metern Länge bietet die entstehende Gasse Raum für unterschiedliche Nutzungen wie etwa Aussengastronomie, Aussenverkauf, Güterumschlag, Freiluftausstellungen. Stadt und Bauherrschaft sehen darin die Möglichkeit, dem Ort einen öffentlichkeitsnahen Charakter zu verleihen.
Aus städtebaulicher Sicht ist das Gelände im heutigen Zustand baulich unternutzt, wird aktuell zu grossen Teilen als Parkplatz gebraucht. Das Bauprojekt bringe jetzt Verdichtung an der «Schnittstelle zwischen Stadt und Stadtrand, zwischen Verkehrsachsen und Wohnquartieren», lassen sich Stadt und Bauherrschaft zitieren. Und: «Im Hinblick auf Mobilität punktet die Arealentwicklung durch eine gute Anbindung an den Bus sowie für den Langsamverkehr.» Genügend und gut angeordnete Veloabstellplätze sollen die Reduktion der Autofahrten und damit von Autoparkplätzen ermöglichen.
Apropos Abstellplätze: Für die umfassende Nutzung des Areals sind maximal 340 Parkplätze möglich; heute sinds 290. Dabei werden oberirdische Parkfelder weitgehend verschwinden. Die Berechnung der maximal zugestandenen Parkplätze erfolgte auf Basis des städtischen Mobilitätsplanes; davon ausgenommen wurde die Ist-Situation im Sinne der Besitzstandswahrung für die Nutzer des alten Usego-Gebäudes.
Zudem werden gesamthaft auch rund 300 Veloabstellplätze geschaffen. Ein grosser Teil davon wird ebenerdig und teilweise gedeckt angeboten, «die übrigen voraussichtlich in den Untergeschossen», wie die zuständige Projektleiterin von Swiss Prime Site auf Anfrage erklärt. Es wird auch Veloabstellplätze für Spezialvelos wie Lastenfahrräder und Elektrovelos mit Lademöglichkeit geben. Die genaue Planung der Veloabstellplätze erfolgt je Etappe für das jeweilige Baugesuch.
Adressbildung forcieren
Was üblicherweise dem Strassenverlauf folgt, Baumreihen als Allee nämlich, wird gemäss Gestaltungsplan Solothurnerstrasse anders sein: Versetzt angeordnete Baumreihen säumen den Strassenrand und bilden somit einen Übergang vom öffentlichen Raum zur Vorzone der Gebäude, welche der Adressbildung dient.
Bis zum 3. September
Die Mitwirkungsausstellung im Foyer des Oltner Stadthauses dauert von Montag, 13. August, bis Freitag, 31. August 2018. Öffnungszeiten: Montag bis Freitag von 08 bis 20 Uhr.
Am Mittwoch, 22. August, von 19 bis 21 Uhr, stellen Fachleute das Projekt vor und beantworten Fragen.
Anregungen, Hinweise oder Einwendungen zum Gestaltungsplan Solothurnerstrasse sind schriftlich bis Montag, 3. September 2018, einzureichen. Entweder per Post an Direktion Bau, Dornacherstrasse 1, 4601 Olten oder dann per E-Mail an
baudirektion@olten.ch (hub)
Die Haupterschliessung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt auch künftig über den Lichtsignalknoten an der Solothurnerstrasse. Das Areal, gut erschlossen über den Gleisweg (Velofahrer) zum Velowegnetz, die öffentliche Verbindung zwischen Gleisweg und Solothurnerstrasse sowie die benachbarte Bushaltestelle «Usego» wird im Projekt als «attraktiv für Gewerbetreibende, Unternehmen, Arbeitnehmende, Bewohner und Besucher» bewertet.
«Die Dächer sind als extensiv begrüntes Flachdach auszuführen, als begehbare Dachflächen oder als Dachgarten zu gestalten.» So fordern es die Sonderbauvorschriften des Gestaltungsplans. «Dies bedeutet, dass der grösste Teil der Dächer extensiv begrünt sein wird und als Retentionsfläche für das zu versickernde Regenwasser dient», so die Bauherrschaft weiter.
Das Regenwasser wird also nicht in die Kanalisation eingeleitet, sondern zurückgehalten und versickert, um das Absinken des Grundwasserspiegels zu vermeiden. Einzelne Bereiche der Flachdächer können als begehbare Terrassen und Dachgärten gestaltet werden.