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Das «intelligente» Haus will intelligent betrieben werden

Das «intelligente» Haus beschert Mietern und Wohneigentümern viel Komfort. Ein solches Haus beinhaltet aber auch viel Technik. Diese Technik muss jederzeit betriebsbereit sein, und es müssen im Hinblick auf eine wertorientierte Investitionsplanung immer aktuelle Daten zum Zustand vorliegen. Modernes technisches Gebäudemanagement verlangt also einerseits umfassendes Fachwissen zu den Anlagen und andererseits ein FM-Tool zum Management der gesamten Infrastruktur. Viel Intelligenz ist also gefordert: menschliche und technische.

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Rohr AG
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Zur Verfügung gestellt

Aufgrund dieser Anforderungen geht auch die Arbeit des technischen Unterhalts weit über die Arbeit eines klassischen Hauswarts hinaus. Als Facility Manager liegt es in seiner Verantwortung, für den effizienten Betrieb der Gebäudetechnik zu sorgen, nachhaltig mit den betrieblichen Ressourcen umzugehen und die Liegenschaft damit treuhänderisch zu verwalten. Je grösser und neuer die Liegenschaft, umso anspruchsvoller sind diese Aufgaben.

Da sind zum einen die herkömmlichen Technologien wie ölbasierte Heizanlagen oder konventionelle Lüftungsanlagen. Diese müssen gewartet, repariert und am Ende des Lebenszyklus' ersetzt werden. Ein technischer Hauswart muss heute aber vor allem fähig sein, ganzheitliche Gebäudesysteme und Automationstechnologien zu verstehen und zu steuern. Er muss sich um das Zusammenspiel von Wärmepumpen und Klimaregelgeräten kümmern, er muss Anlagen zur Luftprozessierung in hygienesensitiven Umfeldern kennen (z.B. in einem Reinraum der Pharmaindustrie), muss sich in alternativen Energiegewinnungs-Technologien auskennen und ist zuständig für Schliesssysteme oder auch Brandmelde- und Alarmanlagen.

Gerade weil die Komplexität in den vergangenen Jahren stark zugenommen hat und weil immer neue Technologien entwickelt werden, können Liegenschafteninhaber und -verwalter das Management der Gebäudeinfrastruktur nicht mehr selber gewährleisten.

Der Gebäudedienstleister bietet diese Managements-Dienstleistung als Servicepartner an. Im Sinne eines umfassenden «Wohlfühlpakets» sorgt das Unternehmen für den zuverlässigen und effizienten Betrieb der Gebäudetechnik, verwaltet technische und finanzielle Kennzahlen zu allen Anlagen und sorgt so langfristig für deren Werterhaltung. Vor allem Gemeinden, KMUs, Gewerbeparks sowie kleine bis mittelgrosse Industriebetriebe gewinnen damit operative Sicherheiten und Freiheiten, dank derer sie sich wieder auf ihr Kerngeschäft konzentrieren können.

Was versteht die Firma Rohr AG unter einem umfassenden Wohlfühlpaket?
(Rohr) Als Unternehmer oder Manager fühlt man sich dann wohl, wenn man die Risiken im Griff hat. Im Gebäudemanagement bedeutet das, dass man einen Partner an seiner Seite haben möchte, der zuverlässig zur gesamten Gebäudeinfrastruktur schaut und darüber hinaus die Liegenschaft mit Reinigungsleistungen, klassischen Hauswartstätigkeiten sowie mit Garten- und Arealunterhalt im Sommer und im Winter pflegt. Für ein Unternehmen sind die Gebäudeinfrastruktur und die Immobilie ein Betriebsmittel, und ich fühle mich wohl, wenn ich weiss, dass diese gut funktionieren.

Nimmt der technische Gebäudeunterhalt viel Zeit in Anspruch?
(Fiechter) Vor allem der Aufwand für die erste Implementierung ist gross. Da wir nicht wie der klassische Hauswart einfach Unterhalts- und Reparaturarbeiten ausführen, sondern das Gebäude managen, muss jede Anlage, jeder Sensor, jeder Feuerlöscher oder jeder Schliesszylinder in einem IT-System erfasst und bezüglich seines Betriebszustandes beurteilt werden. Das braucht viel Zeit, garantiert aber, dass wir jedes gebäudetechnische Element kennen und die Risiken einschätzen können. Zudem werden für sämtliche Geräte die Serviceleistungen und -partner erfasst und ein Wartungsplan ausgearbeitet. Das verschafft uns eine Übersicht, wann welches Gerät gewartet oder langfristig ersetzt werden muss. Der eigentliche Betriebsaufwand ist stark abhängig vom Automatisierungsgrad eines Gebäudes: viel Automatisierung und viel Computertechnik bedeutet meist weniger Zeitaufwand, wenig Modernität bedeutet entsprechend zeitintensive manuelle Arbeit.

Wie muss man sich Computertechnik im Gebäudemanagement vorstellen?
Auf der einen Seite heisst Computertechnik, dass die Anlagen und Geräte mit Technologien ausgestattet sind, die es erlauben, permanent über den aktuellen Betriebszustand Informationen zu erhalten und bei Bedarf auch in den Betrieb einzugreifen. Zum Beispiel muss ich wissen, wann ein Kühlaggregat zu wenig Leistung erbringt und die Notkühlung zugeschaltet werden muss. Dann bedeutet Computertechnik aber vor allem für den Kunden auch viel «Convenience»: Unsere Kunden haben über diese Computer-Aided Facility Management-Systeme (CAFM) Zugriff auf gewisse Informationen und sie können direkt mit uns kommunizieren. Zum Beispiel kann uns ein Kunde den Auftrag frei geben, die Sonnenstore zu reparieren. Er erhält eine Auftragsbestätigung und wird regelmässig per eMail über die Umsetzung informiert; fast so wie man das kennt, wenn man bei Amazon eine Bestellung aufgibt. Bei Arbeiten, die wir selbst nicht ausführen, holen wir für den Kunden Offerten ein und überwachen den Auftrag im Namen des Kunden.

Die Rohr AG holt also auch Offerten ein?
(Fiechter) Mehr noch: Wir unterschreiben Servicerapporte, messen den Heizölstand, lesen Zähler aus, lassen Arbeiten und Material offerieren und bestellen nach, je nach Budgetvorgaben. Wo nötig, suchen wir auch einen kompetenten Servicetechniker – alles immer in Absprache mit dem Kunden. Mit Elektroplanern, Lieferanten und Verwaltung prüfen wir die Alarmierung und deren Priorität.

Das heisst?
(Fiechter) Grosse Liegenschaften haben Alarmsysteme, die – je nach Risiko – mit Kennwerten versehen sind. Zum Beispiel Temperaturüberwachung in Firmengebäuden. Ist ein Serverraum überhitzt, weil die Kühlung ausgefallen ist, hat das für die Datensicherung und die Firma erhebliche Folgen. Wenn nun ein Kennwert überschritten wird, leitet der Alarmserver die Meldung an unseren diensthabenden technischen Hauswart weiter. Je nach Klassifikation wird innerhalb von Stunden oder Tagen gehandelt. Das heisst, unser Mitarbeiter rückt je nach Priorität aus, beurteilt die Lage und bietet externe Techniker auf, sofern er den Fehler nicht selber beheben kann. Bei Brand oder Einbruch werden zuerst Polizei und Feuerwehr informiert.

Wie gehen Sie mit den hohen Erwartungen der Kunden um – immerhin sind sie oft für wertvolle Technik und Bausubstanz verantwortlich?
(Fiechter) Hohe Erwartungen zu erfüllen ist für uns normal. Schwierig ist allerdings, mit der oft sehr unterschiedlichen Erwartungshaltung von Mietern, Eigentümern, Verwaltern oder Mitarbeitenden eines Kunden umzugehen. Wir haben für vieles Verständnis und versuchen, für Probleme eine Lösung zu finden. Es gilt immer, Kosten und Risiken abzuwägen. Gerade bei Pikettanrufen ausserhalb der Geschäftszeiten.

René Rohr Geschäftsführer und –Inhaber der Rohr AG

René Rohr Geschäftsführer und –Inhaber der Rohr AG

Zur Verfügung gestellt

Ihre Mitarbeitenden sind in vielerlei Hinsicht gefordert.
(Rohr) Unsere technischen Mitarbeitenden sind erfahrene Berufsleute, Elektriker, Schreiner, Sanitärinstallateure. Sie sind in der Lage, eine Störmeldung zu beurteilen und die richtigen Schritte einzuleiten. Unsere Arbeit entlastet den Kunden, er kann sich auf uns verlassen und muss ein Ereignis nicht selber managen. Eben: er kann sich sicher sein, dass er das Risiko Gebäudetechnik im Griff hat und dass für die ganze Liegenschaft gut gesorgt ist. Das funktioniert, wenn das «intelligente» Haus intelligent betrieben und betreut wird.

Die Rohr AG in Hausen, seit 1930
Die Rohr AG ist eines der führenden Unternehmen für Gebäudereinigung und Liegenschaftenservice. Sie hat über 85 Jahre Erfahrung in diesem Bereich und bedient täglich mehr als 1000 Liegenschaften mit Reinigungs-, technischen Hauswartungs- und Arealpflegeleistungen.

Daniel Fiechter Bereichsleiter Technische Hauswartung, Rohr AG

Daniel Fiechter Bereichsleiter Technische Hauswartung, Rohr AG

Zur Verfügung gestellt

Unsere Leistungen im Liegenschaftsunterhalt

  • Unterhalt technischer Anlagen und Geräte
  • Liegenschaftenbeurteilungen und Objektkontrollen
  • Bedienung und Überwachung der Haustechnik
  • 24 Stunden-Pikettdienst mit Erstintervention
  • Hauswartdienste (Abfallentsorgung, Reinigung, Instandhaltung von Grün- und Pflanzenflächen)
  • Hauswartstellvertretungen

Weitere Informationen
www.rohrag.ch

Kontaktieren Sie uns
Tel. +41 58 717 77 00
fiechter@rohrag.ch

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