Immobilienmarkt
«Substanzielle Verwundbarkeit»: Nationalbank warnt Hypothekar-Schuldner vor steigenden Zinsen

Eine Zinswende könnten viele Haushalten teuer zu stehen kommen, warnt die Schweizerische Nationalbank. Es bestehe «aktuell eine erhöhte Anfälligkeit».

Niklaus Vontobel
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Immobilienboom und kein Ende: Hier in Flims, Graubünden

Immobilienboom und kein Ende: Hier in Flims, Graubünden

Keystone

Es ist kein leichter Job, immerzu vor Übertreibungen am Immobilienmarkt zu warnen. Nicht nur Fritz Zurbrügg muss seit Jahren ununterbrochen den Warner geben. Als Vizepräsident ist er bei der Schweizerischen Nationalbank (SNB) zuständig für die Stabilität des Finanzmarktes. Bereits sein Amtsvorgänger warnte gebetsmühlenartig. In einem Interview sagte der damalige SNB-Vize Jean-Pierre Danthine: «Sicher ist es ratsam, vorsichtig zu sein. Der Immobilienmarkt befindet sich in der Gefahrenzone. Das Risiko einer Korrektur ist gross.» Das war im Winter 2014.

Über sieben Jahre später stellt sich Fritz Zurbrügg vor die schweizerische Öffentlichkeit – und warnt einmal mehr. An der Universität Luzern hält Zurbrügg eine Rede über den Hypothekar- und Immobilienmarkt und kommt zum Schluss: Die aktuellen Entwicklungen würden Risiken bergen für die Stabilität des Finanzmarktes.

Es sind eindrückliche Risiken, die Zurbrügg beschreibt. Da sind zum Beispiel jene Hypotheken, mit denen Wohnrenditeliegenschaften gekauft und vermietet werden. Solche Hypotheken erhalten etwa vermögende Rentner, die so Eigentumswohnungen kaufen und vermieten. Zuletzt vergaben die Banken diese Hypotheken wohl risikofreudiger, als es Zurbrügg lieb wäre. Wenn die Hypozinsen auf 3 Prozent hoch gingen, wären 20 bis 30 Prozent dieser neu vergebenen Hypotheken nicht mehr tragbar. Bei Zinsen von 4 Prozent, wären es gar 40 Prozent. Als nicht mehr tragbar gelten diese Hypotheken, wenn die Mieteinnahmen kleiner sind als die Kosten - also Zinslast, Amortisation und Unterhalt. Der Schuldner kann dann erfahrungsgemäss die Hypothek nicht mehr bedienen. Die Bank verliert Geld. Und wenn viele solche Kreditausfälle zusammenkommen, wanken die Banken - und die Finanzmarktstabilität ist gefährdet.

Eindrücklich sind auch die Schätzungen, um wie viel die Preise in den Keller sausen könnten. Zurbrügg zeigt dies auf am Beispiel der Eigentumswohnungen. Da sind anscheinend Preiskorrekturen möglich von eher moderaten 5 Prozent bis zu schmerzhaften 30 Prozent. Zurbrügg sagt dazu im typischen Understatement des Notenbankers:

«Zusammengefasst sehen wir aktuell deutliche Anzeichen einer nicht nachhaltigen Hypothekarkreditvergabe wie auch eine erhöhte Gefahr einer Preiskorrektur.»

Zurbrügg scheint zu wissen, dass sein Publikum abgestumpft werden könnte von seinen unablässigen Warnungen. In seiner Rede sagte er, ein Immobilien-Hoch könne viele Jahre dauern oder gar Jahrzehnte. Die Erinnerung an vergangene Krisen schwinde, die Gefahren würden zunehmend unterschätzt und es würden zu viele Risiken eingegangen. Dabei steht viel auf dem Spiel.

Warnt einmal mehr: Fritz Zurbrügg, Vizepräsident der Schweizerischen Nationalbank.

Warnt einmal mehr: Fritz Zurbrügg, Vizepräsident der Schweizerischen Nationalbank.

Sandra Ardizzone / INL

Eine Zinswende und ein Immobiliencrash würden die Haushalte auf vielerlei Weise treffen. Einmal als Hypothekarschuldner, die mehr Zins zahlen sollen. Dann als aktuelle und zukünftige Rentner und Rentnerinnen, deren Pensionskasse in Wohnliegenschaften investieren und möglicherweise viel Geld verlieren. Als Steuerzahler, falls dereinst sich wieder eine Bank vom Staat retten lassen müssen. Oder als Arbeitnehmende, deren Arbeitgeber zu Entlassungen gezwungen werden sein könnten, wenn auf den Crash eine lange Rezession folgt - wie dies typischerweise der Fall ist.

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