Haus überschreiben: Mit oder ohne Hypothek?
Meine Frau und ich überlegen uns, nach unserer Pensionierung in eine Mietwohnung umzuziehen und unserem Sohn und seiner Ehefrau das Einfamilienhaus zu überschreiben. Wie regeln wir das bezüglich der noch laufenden Hypothek?
Jörg Müller. | Bild: PD
Sie können die Immobilie entweder nur Ihrem Sohn oder dem Sohn und dessen Ehefrau überschreiben. Je nach Wahl hat dies unterschiedliche rechtliche und steuerliche Folgen, die genau abgeklärt werden müssen. Übertragen Sie das Haus nur Ihrem Sohn, haben Sie zudem die Möglichkeit, dies in Form eines Erbvorbezugs zu vollziehen.
Unabhängig davon, für welche Form der Übertragung Sie sich entscheiden möchten, gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten, wie Sie dabei mit der noch laufenden Hypothek umgehen. Dabei kommt es vor allem darauf an, welche Laufzeit die bestehende Hypothek hat.
Hypothek überschreiben
Sie können versuchen, die bestehende Hypothek mitsamt der Liegenschaft zu überschreiben. Dafür muss der neue Besitzer jedoch die Tragbarkeitskriterien der Bank erfüllen. Als Faustregel gilt hier: Die Kosten der Liegenschaft dürfen nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens des Kreditnehmers betragen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Bank oder Versicherung nicht mit dem fixierten Zins rechnen, sondern mit einem theoretischen Satz von in der Regel 5 Prozent, damit die Immobilie auch bei steigenden Zinsen tragbar ist. Ist diese wichtige Voraussetzung gegeben, wird der Kreditgeber im Normalfall dem Wechsel zustimmen.
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Hypothek abbezahlen
Wenn die bestehende Hypothek ohne grosse Kosten gekündigt werden kann oder die Festzinsbindung ausläuft, kann diese vor dem Übertrag der Immobilie vollständig abbezahlt werden. Dieses Szenario bedingt natürlich, dass Sie über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, um dies umzusetzen. Bedenken Sie vor einem solchen Schritt unbedingt, dass nach Ihrer Pensionierung Einkommen wegfällt und Sie auch für die Zeit nach der Pensionierung genügend finanziellen Spielraum haben sollten. Je nach finanzieller Situation könnte Ihr Sohn auf seinen Namen eine neue Hypothek aufnehmen.
Ist das Laufzeitende Ihrer Hypothek noch in weiter Ferne, würde bei vorzeitiger Kündigung des Hypothekarvertrags eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Da solche Penaltyzahlungen oft sehr hoch sind, lohnt sich das nur in sehr seltenen Fällen. Da innerhalb der Familie aber oft ein Vertrauensverhältnis herrscht, können Sie sich jedoch auch dazu entscheiden, einfach bis zum Ende der Laufzeit abzuwarten und in der Zwischenzeit das Haus an Ihren Sohn und seine Partnerin zu vermieten. Dies kann auch über einen sogenannten Mietkauf vertraglich fixiert werden. Beim Mietkauf wird ein Mietvertrag geschlossen, bei dem der Vermieter seinem Mieter das Recht einräumt, das gemietete Gebäude innerhalb einer bestimmten Frist zu kaufen, wobei je nach Vertrag die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird. Steuertechnisch wird der Mietkäufer vom Eigenmietwert befreit, kann jedoch die Zinskosten nicht geltend machen.
* Regionalleiter MoneyPark Mitte-West, www.moneypark.ch
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