Popszene
Trotz Warnungen des Mieters: Basels neue Proberäume im Lysbüchel weisen Mängel auf

Immobilien Basel hat im Lysbüchel neue Probemöglichkeiten für Bands erstellt. Dabei hat sie die Warnungen des Mieters ignoriert.

Stefan Strittmatter
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Maurits de Wijs (l.) und Benjamin Jauslin in einem der mangelhaften Räume.

Maurits de Wijs (l.) und Benjamin Jauslin in einem der mangelhaften Räume.

Kenneth Nars

Der Zuspruch aus der Basler Popszene war gross, als Immobilien Basel (IBS) ankündigte, die Luftschutzräume des ehemaligen Coop-Verteilzentrums an der Elsässerstrasse als Proberäume zu nutzen. Maurits de Wijs und sein Verein Lucubra entschieden die Ausschreibung für dieses Projekt im Rahmen der Quartieraufwertung Lysbüchel vor zweieinhalb Jahren für sich. Der 50-Jährige, der unter anderem im Vorstand des Werkraums Warteck pp tätig ist, setzte schliesslich im März dieses Jahres seine Unterschrift unter den auf 15 Jahre befristeten Mietvertrag.

So weit, so gut. Doch nun, wenige Tage nach dem offiziellen Bezugstermin der elf Bandräume mit Flächen zwischen 35 und 90 Quadratmetern, zeichnet sich ab, dass im Lysbüchel womöglich nur ein weiteres Kapitel der Leidensgeschichte um Basler Probelokale geschrieben wurde (siehe Box). Die Räume, für die de Wijs rund 50 Einzelkünstler und Formationen gefunden hat, weisen nämlich ein entscheidendes Manko auf: Sie sind untereinander akustisch nur mangelhaft isoliert.

Eine neue Lüftung nach alten Plänen?

Ein Augenschein vor Ort zeigt, dass die Räume über breite ­Lüftungskanäle miteinander verbunden sind. Diese wurden zwar neu eingebaut, doch habe man sich dabei offenbar an den Plänen der bestehenden Installationen orientiert, vermutet de Wijs. Dafür spricht, dass die neue Lüftung bereits Ende März fast fertig war – und damit lange vor de Wijs’ Mietantritt bestellt worden sein muss. Damit wurde den neuen Anforderungen in Sachen Schallisolierung in seinen Augen viel zu wenig Rechnung getragen: «In der bestehenden Form erfüllen diese Räume nur den Kellerstandard», urteilt de Wijs.

Dies ist insofern überraschend, als dass der Nutzungszweck der Räumlichkeiten im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten ist. Unter dem Punkt «Benützungsart» ist zu lesen: «Die Mieterin beabsichtigt, das Mietobjekt als Proberäume (für Musiker, Künstler und Performer) zu nutzen. Die Mieterin verpflichtet sich, das Mietobjekt zu keinem anderen als dem ­vertraglich vorgesehenen Zweck zu gebrauchen.»

Die Dämmleistung entspricht nicht den Standards

Was dies in Bezug auf die akustische Dämmung konkret bedeutet, hat de Wijs bei der S+B Baumanagement AG, die den Umbau im Auftrag von Immobilien Basel geleitet hat, nachgefragt. In der schriftlichen Antwort heisst es: «Grundsätzlich definiert der Betreiber ­diese Vorgabe – ansonsten gelten die SIA-Normen zum Thema Schallübertragungen.»

Weil im Mietvertrag diesbezüglich nichts spezifiziert ist, hat de Wijs auf eigene Rechnung einen Akustiker aufgeboten. Einerseits, um Einblick in das genannte Reglement des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins zu bekommen. Andererseits, um die Akustik der fertig umgebauten Räume vor Ort auszu­messen.

Das Gutachten des beigezogenen Akustikers fällt deutlich aus: «Die Dämmleistung zwischen Musikräumen müsste laut SIA-Standard zwischen 55-60 Dezibel sein. Wir denken, dass sie jetzt bei 30-35 ist.» Dazu muss man wissen, dass sich ­Dezibel-Werte exponentiell verhalten. So entspricht bereits eine Pegeländerung um +3 Dezibel der Verdopplung der Schal­lintensität. Zugespitzt gesagt: Bei den Proberäumen im Lys­büchel stellt sich fortan nicht die Frage, ob man die nebenan probende Band spielen hört, sondern wie gut man auch ihre Gespräche in den Spielpausen versteht.

Drei Interessenten sind bereits abgesprungen

Für de Wijs bedeutet das, dass er seinen Mietern nicht die versprochene Qualität bieten kann – bei einem für die Bands nicht billigen Mietpreis von 16 Franken pro Quadratmeter und ­Monat. Drei Interessenten, die ein Tonstudio einrichten wollten, seien bereits abgesprungen, beklagt de Wijs. Mit den Bands stehe er laufend im offenen Austausch – man wolle nun schauen, ob und wie man sich mit der «suboptimalen Situation» arrangieren könne.

Dabei wäre das Debakel vermeidbar gewesen, zumal sich de Wijs nicht vorwerfen lassen muss, er habe zu spät interveniert. Zahlreiche Male brachte er gegenüber der Vermieterin und der Bauherrschaft seine ­Bedenken zum Ausdruck. Nach einer Baustellenbegehung im November 2019 schrieb er an Immobilen Basel: «Bei der Planung der Lüftung sehen wir bis jetzt keine Massnahmen zur Dämmung der Akustik. Sollte die Lüftung so eingebaut werden, können wir die Räume nicht wie vorgesehen nutzen.»

Doch die Antworten der Gegenseite blieben vage, wie de Wijs mit einem Dossier mit der gesammelten Kommunikation belegt: Oft gab es gar keine ­Reaktion, dann wieder nur sehr unverbindlich oder ausweichend. Im April erhielt de Wijs eine indirekte Absage von Ruedi Koechlin, Projektleiter von Immobilien Basel: «In der Tat ist es so, dass (...) ich als IBS-Vertreter formell der Bauherr dieser Investition bin. Sie müssen grundsätzlich nichts genehmigen.» De Wijs sagt, er habe sich nicht ernst genommen gefühlt.

Eigenes Geld verbaut, Wünsche aber ignoriert

«Ich war von IBS vor allem enttäuscht, weil ich mich nie als Partner gefühlt habe, sondern als Bittsteller», so de Wijs. Dies sei in seinen Augen besonders stossend, da der Umbau im Endeffekt mit den Geldern ­seines Vereins finanziert wurde. Zwar hat die Stadt eine Summe von 150'000 Franken in den Umbau investiert – ­doch in Form eines verzinsten Darlehens, das der Verein Lucubra nun in ­monatlichen Raten (zusätzlich zur Miete) abstottern muss. «Immobilen Basel hat hier unser Geld verbaut», enerviert sich de Wijs. Seine Wünsche betreffend der Akustikdämmung seien jedoch «gnadenlos ignoriert» worden.

Trotz allem will de Wijs nicht aufgeben. Das Projekt sei zu toll und wichtig für die Stadt, sagt er. Gegen die Baumängel hat er nun offiziell Einsprache erhoben, die Angelegenheit dürfte demnächst vor der Mieterschlichterstelle landen. ­Derweil zählt de Wijs auf den Goodwill der Bands, denen er ein allfälliges Entgegenkommen bei den Mietpreisen weitergeben wolle. Ob sich die Musiker trotz der schlechten Akustikdämpfung nun wie geplant im Lys­büchel einrichten, ist wohl aber auch ­davon abhängig, ob sie in der Stadt überhaupt eine Alternative finden.

Die Vermieterin will sich vorerst nicht zu den Sachver­halten äussern. Ein vor zwei ­Wochen an Immobilien Basel ­gesendeter Fragenkatalog wurde mit dem Verweis ­beantwortet, man könne zu einem laufenden Mietverhältnis «aufgrund bestehender Verpflichtungen» keine Stellung nehmen.

Viel geplant, wenig erreicht

Es ist eine Leidensgeschichte, so alt wie das Pop- und Rockschaffen in der Region selbst: Basel und seine Proberäume. So war die Schaffung von Band­räumen eines der dringlichsten Anliegen, die sich der RFV (dazumals noch Rockförderverein) bei seiner Gründung 1994 auf die Fahne geschrieben hatte.

Später waren beim «Nordstern» Räume angedacht, was an den magnetischen Einstreuungen der Tram-Oberleitungen scheiterte. Und bereits lange vor dem Abriss der Kuppel an der Heu­waage wurde die Notwendigkeit eines Neubaus mit den im Keller geplanten Proberäumen untermauert. Diese sind weiterhin in den Plänen für den Neubau beinhaltet.

Mit dem Kulturhaus R105 an der Reinacherstrasse wurde zumindest für junge Musiker (maximal 26 Jahre bei Mietbeginn) teilweise Abhilfe geschaffen. Dass damit der Bedarf an Proberäumen nicht gedeckt ist, zeigt sich auch an der Geschwindigkeit, mit der nun Mieter für die fertig gestellten Räume am Lysbüchel gefunden wurden.

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