Wettingen
Was geschieht, wenn Grundeigentümer durch Umzonungen Gewinne erzielen? Ein Reglement soll Klarheit schaffen

Es ist eine trockene und technische, aber nicht minder wichtige Angelegenheit, über die der Wettinger Einwohnerrat am 21. Oktober abstimmen muss: Die Rede ist vom «Reglement über den Ausgleich von Planungsvorteilen».

Andreas Fretz
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In Wettingen sind etwa 70 Prozent der Parzellen im Baugebiet kleiner als 800 Quadratmeter und damit in der Regel nicht betroffen.

In Wettingen sind etwa 70 Prozent der Parzellen im Baugebiet kleiner als 800 Quadratmeter und damit in der Regel nicht betroffen.

AZ-Archiv

Jeder Grundeigentümer kann von heute auf morgen einen grossen Zuwachs an Vermögen erzielen, wenn sich der Wert seines Landes erhöht. Der Wert ist stark abhängig von der Zonenzuteilung in der Nutzungsplanung der Gemeinde. Durch Planungen der öffentlichen Hand kann sich also das Vermögen eines Grundeigentümers ohne sein eigenes Zutun vermehren.

«Reglement kommt zur richtigen Zeit»

Diese sogenannten Planungsvorteile sind zukünftig abzugelten. Für die Fraktion EVP/Forum5430 «kommt das Reglement zur richtigen Zeit». Denn in der anstehenden Gesamtrevision der Wettinger Nutzungsplanung werden Auf- und Umzonungen voraussichtlich punktuell zur Anwendung kommen. Damit eine Rechtsgleichheit für alle betroffenen Grundeigentümer besteht, soll durch das Reglement eine kommunale Rechtspraxis erarbeitet werden.

Das kantonale Recht unterscheidet schon heute zwischen «Einzonungen» und «anderen Planungsvorteilen». Bei Einzonungen gibt es eine Mehrwertabgabe, wobei stets 10 Prozent des Mehrwerts an den Kanton fliessen und im Falle von Wettingen 20 Prozent an die Kommune. Sprich: 70 Prozent des Gewinns bleiben beim Grundeigentümer.

Mehrwert zum Beispiel durch die Umzonung einer Landwirtschaftszone

«Andere Planungsvorteile» werden hingegen nur durch die Gemeinde erhoben. Gemäss kantonalem Recht ist dazu eine vertragliche Lösung zwischen Gemeinde und Grundeigentümer zu erarbeiten. So können Planungsvorteile, die durch Aufzonungen, Umzonungen oder durch Sondernutzungsplanungen entstehen, ausgeglichen werden. Die Umzonung beispielsweise einer Landwirtschaftszone in eine Spezialzone, die das Bauen ermöglicht, löst einen Mehrwert aus.

Um Rechtsgleichheit zu schaffen, ist die Höhe des Ausgleichs des Planungsvorteils gleich wie bei der Mehrwertabgabe bei Einzonungen, also 30 Prozent. Das Reglement dient nicht nur der Rechtsgleichheit und Transparenz. Es bezweckt auch rasche und effiziente Vertragsverhandlungen zwischen Gemeinderat und Grundeigentümer.

Kleinere Parzellen und Gewinne in der Regel nicht betroffen

Der Wettinger Gemeinderat will in der Regel von einem Ausgleich des Planungsvorteils absehen, wenn die betroffenen Flächen kleiner als 800 Quadratmeter sind oder der Planungsvorteil weniger als 30'000 Franken pro Grundstück beträgt. Aufwand und Ertrag lohnen sich in diesen Fällen kaum. In Wettingen sind etwa 70 Prozent der Parzellen im Baugebiet kleiner als 800 Quadratmeter.

Gemäss übergeordneter Gesetzgebung hat die Verwendung der Erträge der Mehrwertabgabe zweckgebunden zu sein. Dazu führt die Gemeinde einen Spezialfonds. Die Erträge dieses Spezialfonds werden grundsätzlich für Massnahmen im Bereich Raumplanung, Siedlung, Verkehr und Realisierung von öffentlichen Freiräumen verwendet.

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